Покупка недвижимости
Покупка недвижимости: ход процесса
Как только решение принято окончательно, и Вы уже определились с выбором, приходит время для новых действий. Их порядок выглядит так:
Этап первый. Предварительный контракт (Contrato de arras).
Подразумевает внесение задатка и заключение частного контракта, где подробно излагаются все условия совершения сделки: цена, сроки осуществления оплаты, условия внесения денег и прочие важные нюансы, позволяющие сторонам обезопасить себя от мошенничества и срыва договора. Такой договор подписывается либо непосредственно с продавцом, либо с риэлтором (агентством недвижимости), действующим по доверенности.
Этот документ описывает всех участников сделки, сам объект купли-продажи в соответствии с Nota Simple, все налоги, связанные с данной собственностью, а также дата сделки и форма оплаты. Когда такой договор подписывается, Вы оплачиваете сумму в размере 6000 евро или 10 процентов от стоимости покупки.
Факт подписания данного договора будет означать снятие данной недвижимости с продаж и Ваши обязательства по выплате полной стоимости недвижимости в указанный срок.
Задаток является гарантией Ваших серьезных намерений, так как он не вернется к Вам, если Вы нарушаете соглашение. Продавец, в свою очередь, компенсирует его в двойном размере, если по каким-то причинам он не сможет завершить сделку.
Дата нотариального заверения этого договора – начало двухмесячного срока на завершение оформления бумаг и сбора суммы первичного взноса по кредиту.
Этап второй. Открытые банковского счета.
Эта процедура стандартна во всех странах мира.
Первый взнос при открытии счета может быть даже нулевым. Главное, что у Вас на руках оказывается банковская книжка, где будут учитываться все действия, производимые с Вашим счетом. По желанию клиента к счёту можно получить кредитную карту.
Если счёт открывается в евро, открытие будет бесплатным, но потом придется платить комиссию, размер и регулярность которой зависит от выбранного банка.
Отправляясь открывать счёт, обратите внимание на то, что банки в Испании работают в режиме 9:00- 14:00 по будням.
Этап третий. Идентификационный номер иностранца N.I.E.
Это аналог ИНН, который вносится в купчую (эскритуру), и используется потом налоговой полицией для контроля иностранных граждан. Заявку можно оформить в Национальной полиции (Extranjeria). Это можно сделать самостоятельно или с помощью специальной компании. В любом случае, Вам придется предоставить такой набор документов:
-заявление;
-действующий загранпаспорт с испанской визой;
-обратный билет;
-предварительный контракт (Contrato de arras);
-банковское подтверждение об ипотеке или банковский сертификат о наличии средств на Вашем счете;
-две фотографии (3х4).
Срок оформления подобного документа составляет 30 рабочих дней.
Этап четвертый. Получение ключей
Недвижимость окончательно переходит в Вашу собственность после оформления в нотариальной конторе Escritura Publica de compraventa (купчая) непосредственно Вами и продавцом. Как только происходит заверение документа, должен произойти окончательный расчет: и задаток, и основная сумма, причем передача денег должна быть документально зафиксирована. Обычно это происходит путем банковского перевода на счет продавца, или банковским чеком из Вашей специально заведенной для этого случая банковской книжки. Именно после этого действия Вам дается нотариально заверенный акт (Copia Simple), который подтверждает ваше право на объект сделки.
Обязательное нотариальное сопровождение операций с недвижимостью снижает риски. Риски также снижает обязательное участие лично продавца (или представителя строительной фирмы на первичном рынке). Агентство подписывает только предварительные контракты, принимает при наличии доверенности авансовый платеж и только в исключительных случаях, с нотариально заверенной доверенностью, может подписывать Copia Simple. В любом случае Вы имеете право требовать личного присутствия первичного собственника или покупателя.
Третьей стороной сделки является кредитующий банк. Поэтому, после оформления счета, открытия ипотеки и перевода необходимой суммы на банковский счет, наряду с Эскритурой подписывается и договор с банком о кредитовании, в то время, как представитель банка рассчитывается с продавцом.
Сразу после подписания, нотариус отправляет документ на регистрацию в Реестр собственности, после чего через 2 дня можно будет забрать уже действительную купчую из нотариальной конторы. А Вы, в присутствии нотариуса, получаете ключи от новой собственности.
Максимальный срок на оплату гербового сбора (I. A. J. D.) и представление документов в Реестр собственности - 30 дней.
За тем Вы обязаны провести регистрацию в государственном регистре собственности (Registro de la Propiedad) Вашего права собственности, его официальное закрепление и внесение Вас как владельца в Nota Simple. Это происходит сразу после подписания купчей, нотариально заверенная копия проходит все уровни регистрации за время от 1 до 3 месяцев, после чего Вы становитесь обладателем собственных копии Эскритуры с отметкой о государственной регистрации и NOTA SIMPLE, где Вы отмечаетесь как владелец жилья, и на основании которой получается шенгенская мультивиза.
Этап пятый. Дополнительные расходы.
При покупке недвижимости следует принять во внимание сопутствующие расходы. Вот их приблизительная калькуляция:
§ Налоги. В Испании на вторичном рынке недвижимости оплачивается передаточный налог, или НДС (взимается, когда Вы покупаете недвижимость у застройщика без посредников). Передаточный налог может варьироваться в зависимости от региона и стоимости Вашей покупки. В 2014 г. ITP (это его официальная аббревиатура) в Валенсии находился на уровне 10%, в то время как в Каталонии – 8%. В Андалусии для небольших покупок его размер был 7%, и увеличивался на 1%, если цена недвижимости превышает 400 000 евро;
§ Нотариальные услуги. В среднем около 800 или 1000 евро, но сумма меняется от стоимости недвижимости, наличия или отсутствия ипотеки и так далее.
Так что итоговый подсчет для объекта первичного рынка ценой в 100 000 евро выглядит приблизительно так:
100.000+ 8 000 (8% IVA) + 500 (0,5% IAJD) +439 (нотариальные услуг) + 207 (реестр собственности) + 210 (оформление) + 34 (НДС)= 109 390.
Как видите, расходы на оформление сделки по покупке недвижимости укладываются в 10 процентов от общей суммы. Заложите их в бюджет покупки сразу – и бюрократические сложности не доставят Вам лишних хлопот.